Чи поширюється Закон № 417 на “кооперативні” будинки?

Мене просили розписати, чому сумнозвісний Закон № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417) не стосується житлово-будівельних та житлових кооперативів (далі – ЖБК і ЖК), і чому, у зв’язку з цим, останнім не потрібно дотримуватись норм цього закону, зокрема – не потрібно перетворюватись в ОСББ, наймати керуючу компанію тощо.

Розказую.

Як відомо, у ст. 9 Закону № 417 (лінк: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19/paran62#n62) встановлено, що функції управління багатоквартирним будинком можуть передаватися:

- або управителю;

- або об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) чи асоціації ОСББ.

Посилаючись на цю норму, місцеві органи влади у містах (мені відомі такі випадки у Києві, Харкові, Житомирі тощо) почали вимагати від ЖК і ЖБК перетворюватися на ОСББ в «добровільно-примусовому» порядку.

Впевнений, що місцеві чиновники у даному питанні не праві. І ось чому.

Щоб зрозуміти, чи поширюється Закон № 417 на ЖК і ЖБК, достатньо прочитати частину першу ст.2 (лінк: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19/paran17#n17):

«Предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку».

Отже, Закон № 417 застосовується лише в тому разі, якщо власники квартир та нежитлових приміщень в будинку є його (будинку) співвласниками.

А чи є співвласниками «кооперативних» будинків члени кооперативів?

Відповідь на дане питання дає ст.384 Цивільного кодексу (лінк: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15/paran2069#n2069 ) , якою встановлено наступне:

«1. Будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником».

Отже, у даній, «профільній» щодо кооперативів, статті фігурують лише два об’єкти власності:

· квартира члена кооперативу;

· будинок в цілому.

Квартира може перебувати в двох станах:

а) не викуплена квартира – коли член кооперативу не вніс повністю свій пайовий внесок. Саме за рахунок пайових внесків членів кооперативу і будуються «кооперативні» будинки. До моменту викупу квартири (тобто повної сплати пайового внеску) член кооперативу може володіти та користуватися квартирою. За згодою кооперативу він може також нею розпорядитися, передавши новоу членові кооперативу сплачену частку свого пайового внеску.

б) викуплена квартира – коли член кооперативу вносить повністю свої внески і взамін стає повноправним власником квартири.

Що стосується будинку, то у процитованій вище частині першій ст.384 Цивільного кодексу однозначно визначено, що його власником є кооператив – ЖБК або ЖК.

Отже, в даній статті йдеться про будинок в цілому як об’єкт власності. Він включає в себе як квартири, не викуплені членами кооперативу, так і загально будникові приміщення та майно – підвали, горища, сходи, ліфти, інженерні мережі тощо. Тобто все те, що не відноситься до вже викуплених членами кооперативу квартир.

І цей об’єкт власності знаходиться повністю у власності кооперативу. Останній є юридичною особою, має свій баланс рахунок в банку тощо. Саме він є одноосібним власником “кооперативного” багатоквартиного будинку.

Близька за змістом норма міститься також у ст.19 Закону «Про кооперацію» від 10.07.2003 р. № 1087-IV (лінк: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1087-15/parao174#o174):

«Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом».

В той же час, відносно прав власності на майно багатоквартирного будинку існує й інша норма, встановлена у частині другій ст.382 Цивільного кодексу ( з урахуванням змін, внесених до неї Законом № 417, лінк: http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15/paran2065#n2065):

«Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав».

Як бачимо, ч.1 ст.384 Цивільного кодексу оголошує «кооперативний» будинок власністю кооперативу, а ч.2 ст.382 цього ж кодексу визначає «спільним» майно, яке обслуговує більш ніж одне з приміщень власників. По суті. в обох нормах йдеться про одні й ті ж види майна (за виключенням не викуплених кооперативних квартир), тільки у ст.382 воно описується детально, а у ст.384 – загальним визначенням «будинок».

Зрозуміло, що одне й теж майно не може одночасно бути в одноосібній власності кооперативу та спільній власності співвласників приміщень кооперативного будинку.

Як же вирішити дане протиріччя? Теорія права дає нам такий інструмент як «правила подолання колізій», який використовується при наявності суперечностей між правовими нормами.

Одним з правил подолання колізій є правило подолання змістовних (сутнісних) колізій. Воно застосовується, коли виявлено суперечність між нормами актів однакової юридичної сили, але одна з норм має більш загальний характер у порівнянні з іншою, більш спеціальною нормою.

За цим правилом, якщо загальна норма суперечить спеціальній, то повинна застосовуватись спеціальна норма права.

У наявності цього правила подолання колізій можна переконатися, наприклад, прочитавши відповідну главу підручника «Теорія права і держави», автором якого є шанована у широких юридичних колах професор Національного юридичного університету ім. Я.Мудрого Ольга Федорівна Скакун:

«Змістовна (сутнісна) колізія - виникає внаслідок введення в дію загальних і спеціальних (виняткових) актів, коли норма одного акта суперечить нормі іншого акта через частковий збіг обсягів їх регулювання, викликаний специфікою суспільних відносин. Для подолання цієї колізії необхідно керуватись принципом: норма спеціального (виняткового) акта скасовує дію норми загального акта, за умови, що спеціальний акт формально не відмінений».

(лінк : http://pidruchniki.com/1453081143158/pravo/koliziyi_zakonodavstvi_sposobi_pereborennya_normativno-pravova_konkurentsiya_tipovi_sposobi_virishennya).

Різні норми щодо права власності на майно багатоквартирних будинків – яскравий приклад суперечки загальної та спеціальної норм права. Це суперечність між нормами однакової юридичної сили, оскільки вони містяться у одному й тому ж нормативному акті – Цивільному кодексі.

Одна з цих норм, а саме норма ч.2 ст.382, є загальною, тому що стосується всіх багатоквартирних будинків. Згідно цієї норми, майно, яке використовується для обслуговування приміщень будинку, є спільною власністю всіх власників приміщень у такому будинку.

А от норма ч.1 ст.384 є нормою спеціальною, оскільки стосується лише деяких із будинків, зазначених у загальній нормі ст.382, а саме – будинків ЖК і ЖБК. За нею, майно багатоквартирного будинку (крім викуплених членами кооперативу квартир), є власністю кооперативу.

З наявності двох суперечливих норм одного й того ж кодексу, ми робимо висновок, що стосовно кооперативних будинків повинна застосовуватись спеціальна норма ст.384 Цивільного кодексу, а стосовно всіх інших будинків – загальна норма ст.382.

Це означає, що майно загального користування кооперативного будинку не є спільним майном власників квартир у цьому будинку. А це, в свою чергу, виводить кооперативні будинки з-під дії Закону № 417: як ми переконались на початку даної статті, цей закон застосовується лише відносно тих будинків, де мають місце «відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку».

Зверніть увагу на вираз «як співвласників»! Він співвідноситься лише з «некооперативною» ст.382 Цивільного кодексу.

Отже, мешканці кооперативних будинків можуть заспокоїтись: Закон №417 на ЖК та ЖБК не поширюється. Перетворюватись на ОСББ чи наймати управителя кооперативу не потрібно.

Тому місцевим чиновникам та урядовцям з Мінрегіону потрібно припинити «кошмарити» вже створені кооперативні організації, які, у більшості своїй, стабільно виконують покладені на них функції.

Можу порекомендувати житлово-комунальним бюрократам продемонструвати свою бурхливу діяльність на більш трудомістких напрямах діяльності. Наприклад, допомогти створити хоч одне ОСББ «з нуля» -- для розвитку яких, власне, і декларувалося прийняття Закону №417.

А що стосується погроз ЖК і ЖБК втратити статус неприбуткових організацій, то ці погрози абсолютно безпідставні: житлово-будівельні кооперативи прямо зазначені у абз. 5 п.133.4.6 ст.133 Податкового кодексу (лінк: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/paran12550#n12550 ) у якості неприбуткових організацій.

Вони стають неприбутковими з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому відповідно до закону здійснено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку і такий житловий будинок споруджувався або придбавався житлово-будівельним (житловим) кооперативом.

Умовами «неприбутковості» для ЖК і ЖБК є наступні (п.133.4.1 ст.133 Податкового кодексу, лінк: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/paran12539#n12539 ):

1) статут повинен містити заборону розподілу отриманих доходів (прибутків) або їх частини серед засновників (учасників), членів кооперативу, працівників (крім оплати їхньої праці, нарахування єдиного соціального внеску), членів органів управління та інших пов’язаних з ними осіб;

2) статут повинен передбачати у разі припинення кооперативу як юридичної особи (у результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення) передачу активів одному або кільком ЖК (ЖБК) або зарахування до доходу бюджету;

3) кооператив повинен бути внесений фіскалами до Реєстру неприбуткових установ та організацій.

Це закінчений перелік умов для віднесення ЖК чи ЖБК до неприбуткових організацій. Якщо у статуті кооперативу немає зазначених вище положень – рекомендуємо їх внести.

Але, у жодному разі, неприбутковий статус кооперативу не залежить від виконання чи невиконання положень Закону № 417.

Олексій Романов, голова Харківської обласної організації політичної партії «Спільна дія»