Дострокове розірвання договору із визначеним виконавчим органом місцевої ради управителем

Для багатоквартирного будинку призначили управителя. Чи можна розірвати з ним договір? Яка взагалі процедура добровільної відмови від управителя?

Від управителя, призначеного міською радою, можна відмовитися в установлений законодавством спосіб. Так, існує 2 шляхи розірвання договору з управителем на управління багатоквартирним будинком: договірний і судовий.

Чи є у співвласників багатоквартирного будинку право розірвати договір з управителем на підставі укладеного договору?

Згідно із ч. 3 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Наразі чинним у частині, що не суперечить діючому законодавству, є Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі — Типовий договір), затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 484 (далі — Постанова № 484).

Слід наголосити: Типовим договором (пп. 8 п. 9) чітко передбачено право Замовника ініціювати розірвання договору у випадках і на умовах, що передбачені в ньому.
Підстави для припинення договору про надання послуг з управління будинком також чітко визначені п. 22 Типового договору, серед яких такі:

1.                складання негативного акта оцінки технічного стану об’єкта за результатами контролю за якістю наданих керуючим послуг;

2.                отримання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг.

Отже, можливість дострокового розірвання договору з управителем чітко передбачена Типовим договором і, по суті, залежить від якості послуг, які надаватимуться управителем, й обґрунтованої думки мешканців будинку про якість таких послуг.

Яким чином співвласникам багатоквартирного будинку реалізувати право на розірвання договору з управителем?

У контексті наведених вище підстав розірвання договору з управителем слід зазначити ще одне важливе право Замовника, котре передбачено пп. 5 п. 9 Типового договору, а саме: право здійснювати контроль за якістю надання управителем послуг з  управління об’єктом у порядку,  передбаченому п.п. 12 і 13 договору.
Пунктом 12 Типового договору передбачено, що Замовник здійснює контроль за якістю наданої послуги й ефективністю управління об’єктом шляхом:

·                     проведення спеціальною контрольною комісією обстеження його технічного стану;

·                     опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг згідно з додатками 2 і 3 до цього договору.

Таким чином, задля успішної реалізації права на дострокове розірвання договору з управителем рекомендуємо відповідально поставитися до питання контролю за роботою управителя. Для цього обов’язково слід проводити періодичне обстеження технічного стану будинку й документувати (складати акти, фото) виявлені недоліки, після чого складати й надсилати управителю претензії в письмовому вигляді.

Яка процедура проведення обстеження технічного стану багатоквартирного будинку?

Порядок створення та роботи спеціальної контрольної комісії для обстеження технічного стану багатоквартирного будинку передбачені п. 1 додатка 2 до Типового договору. Так, спеціальна контрольна комісія, що утворюється на час обстеження технічного стану об’єкта, складається на дві третини з делегованих замовником представників і на одну третину — із представників управителя (далі — комісія). Комісія проводить за ініціативою замовника, мешканців об’єкта чи управителя обстеження технічного стану об’єкта в разі висунення замовником або мешканцями об’єкта претензій щодо низької якості надання послуг з управління. За результатами обстеження відповідно до вимог правил утримання житлових будинків складається акт оцінки технічного стану об’єкта. Акт  оцінки технічного стану об’єкта підписується всіма членами комісії, котрі брали участь у голосуванні щодо прийняття відповідного рішення. Нагадаємо: складання негативного акта оцінки технічного стану об’єкта і є підставою для розірвання договору з управителем.
Члени комісії, не згодні з її загальними висновками, можуть підписати зазначений акт із зауваженнями чи особливою думкою.
Після завершення обстеження технічного стану об’єкта акт оцінки технічного стану об’єкта подається комісією замовникові й управителю для ознайомлення та прийняття відповідних рішень.
Пунктом 4 додатка 2 до Типового договору передбачено:

«Рішення щодо поліпшення чи погіршення технічного стану окремих елементів об’єкта приймаються шляхом голосування простою більшістю голосів у присутності не менш ніж двох третин членів комісії. Результати голосування членів комісії відображуються в протоколі, який є невід’ємним додатком до акта оцінки технічного стану об’єкта».

Указаним пунктом, по суті, установлюється кворум спеціальної контрольної комісії. У разі присутності не менш ніж двох третин членів комісії, її засідання вважаються повноважними. З урахуванням того, що спеціальна контрольна комісія складається на дві третини з делегованих замовником представників, управитель не зможе чинити перешкоди в її роботі й у прийнятті відповідних рішень.

 
Яка процедура проведення опитування (анкетування) мешканців об’єкта щодо якості надання управителем послуг?

Іще одним механізмом, який може призвести до припинення договору про надання послуг з управління будинком, є проведення опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг.
Порядок проведення опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг регламентується додатком 3 до Типового договору.
Опитування (анкетування) проводиться членами спеціальної контрольної комісії (далі — комісія) анонімно серед осіб віком від 18-ти років, що проживають у приміщеннях об’єкта, й охоплює не менш як 50% таких осіб.
Під час опитування (анкетування) респондентам пропонується оцінити за 10-бальною шкалою діяльність управителя за останній рік за такими напрямами:

·                     проведення роботи зі зверненнями громадян;

·                     складання переліку житлово-комунальних послуг, що надаються мешканцям об’єкта;

·                     провадження діяльності із забезпечення підтримки та поліпшення технічного стану об’єкта;

·                     підвищення якості житлово-комунальних послуг, що надаються мешканцям об’єкта;

·                     урахування інтересів мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, під час здійснення управління об’єктом (установлення чи будівництво споруд, обладнання й об’єктів, щодо яких виникають занепокоєння в мешканців);

·                     проведення роз’яснювальної роботи серед мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають (роз’яснення прийнятих рішень і вчинених дій, у т.ч. непопулярних).

Після завершення опитування (анкетування) його результати оформлюються письмово та подаються комісією замовнику й управителю для ознайомлення та прийняття відповідних рішень.
Отже, припинення договору про надання послуг з управління будинком, відповідно до положень Типового договору з ініціативи Замовника, можливе у 2-х випадках:

1.                складання негативного акта оцінки технічного стану об’єкта за результатами контролю за якістю наданих керуючим послуг;

2.                отримання негативних результатів опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг.

При цьому важливо зазначити, що здійснення контролю за якістю наданої послуги й ефективністю управління об’єктом шляхом проведення обстеження його технічного стану й опитування (анкетування) мешканців об’єкта, а також власників (співвласників) окремих приміщень об’єкта, котрі в ньому не проживають, щодо якості надання управителем послуг повинно відбуватися в суворій відповідності з додатками 2 та 3 Типового договору. В іншому випадку недотримання процедури проведення зазначених вище заходів із подальшим припиненням договору може призвести до оскарження управителем ваших дій та результатів перевірки, що, своєю чергою, призведе до неможливості припинення договору з управління багатоквартирним будинком із цих підстав.

Чи можливо розірвати договір з управителем у судовому порядку?

Відповідно до положень ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), зміна чи розірвання договору допускається лише за згодою сторін.
Більш того, управитель чинитиме перешкоди в розірванні договору на підставі договору.

Варіантом виходу з такої ситуації є розірвання договору в судовому порядку. Частиною 2 ст. 651 ЦКУпередбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Для того щоб рішення суду було винесено на вашу користь і договір був розірваний, необхідно, аби позов був належним чином обґрунтований, тобто були наявні докази неналежного виконання управителем своїх обов’язків з управління будинком.

Тому, перш ніж звертатися до суду з позовом про розірвання договору, доречно б було підготуватися та зібрати докази неналежного виконання управителем своїх обов’язків, зокрема, скласти акти про неналежне надання послуг, зробити фото й відео фіксацію виявлених недоліків, провести опитування мешканців й скласти акт оцінки технічного стану об’єкта.

Рекомендуємо перед тим, як подавати позов до суду, звернутися до управителя з претензіями (бажано, щоб таких претензій було декілька від різних співвласників із різних питань), у яких обґрунтувати неналежний рівень надання послуг.

Однак акцентуємо увагу на тому факті, що розгляд судом спору про розірвання договору з управителем може тривати неабияк довго, тому цей шлях, на нашу думку, не є ефективним.

Окрім того, слід зазначити: ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» передбачено, що договір з управителем укладається строком на рік. Якщо за місяць до спливу зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на наступний однорічний строк. За таких обставин, у випадку неможливості з будь-яких причин провести дострокове розірвання договору з управителем, у співвласників багатоквартирного будинку є можливість розірвати його у зв’язку зі спливом строку його дії. Однак  необхідно бути уважними та не проґавити строку для письмового повідомлення управителя про розірвання договору, як того вимагає законодавство, тобто повідомити управителя письмово не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору.

Отже, від управителя, призначеного міською радою, можна відмовитися. Однак, як убачається із наведеного вище, процедура відмови потребує значних організаційних, а в разі судового розгляду — і матеріальних ресурсів. Тому ми вважаємо, доречно було б поквапитися, й у строк, зазначений Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р., створити об’єднання співвласників або ж прийняти самостійне рішення про форму управління багатоквартирним будинком, а не віддавати долю управління власним будинком на розсуд міської ради.

Окремо повідомляємо, що наразі у Верховній Раді України зареєстровано законопроект «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 17.05.2016 р. № 4680.

Цим законопроектом, зокрема, пропонується надати співвласникам право в будь-який момент розірвати договір із призначеним на конкурсних засадах управителем, якщо вони самостійно визначаються з формою управління будинком. Для цього вони не пізніше ніж за 2 місяці мають повідомити управителя про дострокове розірвання договору.

Отже, у разі прийняття цих змін до законодавства значно може спроститися механізм розірвання договору з обслуговування багатоквартирного будинку з призначеним управителем.

P.S. Увага! Очікуються зміни і ми актуалізуємо матеріал щойно це відбудеться!

Максим Попов, адвокат, голова правління ГО “Центр муніципальних ініціатив”

ОСББinform