Чи має право голова ОСББ брати кредит без відома більшості співвласників?

Насамперед необхідно пам’ятати, що ОСББ створюється для забезпечення та захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.

Але наскільки захищені інтереси співвласників на законодавчому рівні?

Для того щоб надати відповідь на поставлене запитання, з’ясуймо, хто і як може розпоряджатися коштами ОСББ?

Діяльність утвореного ОСББ регулюється Статутом ОСББ, який повинен відповідати положенням:

·                     Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі ― Закон про ОСББ)

та

·                     Типового статуту, затвердженого наказом Держжитлокомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141 у редакції наказу Мінрегіонбуду від 23.09.2015 р. № 238 (далі — Типовий статут).

Згідно зі ст. 21 Закону про ОСББ та р. IV Типового статуту, до коштів ОСББ належать:

·                     внески та платежі співвласників;

·                     кошти, отримані в результаті здавання в оренду допоміжних приміщень й іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

·                     кошти, отримані як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг і призначені житлові субсидії;

·                     кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;

·                     добровільні майнові, у т.ч. грошові, внески фізичних і юридичних осіб;

·                     кошти, залучені на умовах кредиту або позики;

·                     кошти державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

·                     пасивні доходи;

·                     доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;

·                     кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Отже, як бачимо, ОСББ може отримувати кредити й позики. Зазвичай кредити залучаються для реалізації масштабних проектів, які вимагають значного залучення коштів, таких як: модернізація, реконструкція, ремонт будинку тощо.

Для того щоб надати відповідь на запитання «хто і як може розпоряджатися коштами ОСББ?», необхідно розуміти, які органи управління утворюються в ОСББ і які в них повноваження.

У ст. 10 Закону про ОСББ і в р. III Типового статуту визначено органи управління ОСББ та їх повноваження. Так, органами управління ОСББ є:

1. Загальні збори співвласників, до виключної компетенції яких серед іншого належать:

·                     затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;

·                     визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;

·                     попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права чи спільне майно співвласників або їх частина;

·                     прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку чи про зведення господарських споруд.

Своєю чергою, рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку чи зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, — більшістю голосів.

Як бачимо, саме співвласники вирішують, які кошти використовуватимуться ОСББ і яким чином вони залучатимуться, а також погоджують умови окремих майбутніх договорів.

Важливо! Приймаючи Статут ОСББ, співвласники мають право обмежити повноваження щодо укладання Договорів, які перевищують певну суму. При цьому розмір такої суми визначають співвласники, про що відразу ж прописується в Статуті. Як на нас, співвласники можуть також обмежити й види договорів, які голова правління вправі підписувати після погодження загальними зборами.

Рекомендація!

Уважно читати Статут ОСББ перед його прийняттям, зважаючи на те що на затвердження Статуту й унесення змін до нього мають право винятково Загальні збори співвласників.

2. Правління — виконавчий орган, який обирається Загальними зборами для керівництва діяльністю ОСББ і підзвітний Загальним зборам. До компетенції Правління, окрім іншого, належать такі:

·                     розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;

·                     укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням.

При цьому зі складу членів Правління ОСББ обирається Голова правління, до повноваження якого належать:

·                     діяти без доручення від імені об’єднання й укладати в межах своєї компетенції договори та вчиняти інші правочини відповідно до рішень правління;

·                     розпоряджатися коштами об’єднання згідно із затвердженим кошторисом і рішеннями правління, він також має право першого підпису фінансових документів об’єднання;

·                     відкривати й закривати рахунки об’єднання в банківських установах та інших фінансових установах, підписувати банківські й інші фінансові документи.

Тобто, як бачимо, Голова правління має право діяти винятково в межах повноважень, передбачених Статутом, і здійснювати розпорядження коштами в межах затвердженого Загальними зборами кошторису! Що, звісно ж, не виключає можливості зловживань із боку голів правління ОСББ.

Важливо! Відповідно до ст. 14 Закону про ОСББ, співвласники мають право одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність ОСББ. При цьому Правління ОСББ зобов’язане надати для ознайомлення всі свої фінансові звіти на вимогу співвласника.

Рекомендація!

Обираючи Правління ОСББ, співвласники повинні розуміти, що вони довіряють особам, яких обирають, розпоряджатися коштами ОСББ.

Якщо виникають будь-які питання стосовно фінансової діяльності ОСББ, необхідно звернутися до Голови правління з письмовим запитом щодо надання фінансових звітів для ознайомлення.

3. Ревізійна комісія — утворюється для провадження контролю за фінансово-господарською діяльністю Правління і числа співвласників.

Важливо!

Пунктом 18 р. III Типового статуту визначено, що ревізійна комісія має право:

·                     отримувати від правління та працівників ОСББ первинні й аналітичні документи бухгалтерського та податкового обліку, фінансової, статистичної та податкової звітності об’єднання за будь-який період діяльності об’єднання, ознайомлюватися із зазначеними документами, робити з них виписки та копії;

·                     за рішенням загальних зборів провадити інші дії щодо контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання.

Рекомендація!

Обирати до складу ревізійної комісії осіб, що мають економічну, бухгалтерську, юридичну освіту, й у разі виникнення питань до роботи Правління зібрати Загальні збори та зобов’язати ревізійну комісію перевірити фінансову діяльність ОСББ, керуючись положеннями ст. 10 Закону про ОСББ, а саме — можливість скликання Загальних зборів ініціативною групою з не менш як 3-х співвласників.

Таким чином, для отримання ОСББ кредиту необхідно, щоб таке рішення було прийнято більшістю голосів Загальних зборів співвласників!

Своєю чергою, важливо пам’ятати: якщо члени ОСББ приймають більшістю голосів рішення про залучення кредитів, мешканці, які проголосували проти, усе одно повинні підкоритися рішенню зборів і сплачувати по кредиту.

Фінансові зобов’язання кожного мешканця розподіляються пропорційно квадратним метрам, якими він володіє. Тобто якщо ОСББ залучило кредитні кошти, кожен член об’єднання щомісяця сплачуватиме також кошти для погашення кредиту.

Як бачимо, у законодавстві досить гарно визначені повноваження органів ОСББ, а інтереси співвласників здаються захищеними.

Олена Жмуйданович,

юрист