Як позначиться на правах власників квартир дія закону «Про ОСББ» (порівняльна таблиця)

Порівняльна таблиця

з приводу захисту прав власників квартир багатоквартирних будинків у зв’язку з підписанням Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Нормативні положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

Нормативні положення що порушуються та чим погіршуються права  власника  у захисті свого спільного майна

п.4 ч.1 Стаття 6 «Права співвласників багатоквартирного будинку»:  « безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;» ч.7 Стаття 10. «Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників»:  «Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. У протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).» ч.8.Стаття 10 « Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень. Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування. Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання. Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі. За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.» ч.9 Стаття 10 9. Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті. Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України. 12. За рішенням зборів співвласників повноваження щодо прийняття рішень стосовно спільного майна, яким користується лише певна група співвласників (співвласники квартир та нежитлових приміщень, розташованих в одному під’їзді або секції багатоквартирного будинку, тощо), за умови що при цьому не порушуються права інших співвласників, можуть бути передані цій групі співвласників. Такі рішення стосовно спільного майна приймаються зборами зазначеної групи співвласників у порядку, передбаченому частинами четвертою - шостою, восьмою - одинадцятою цієї статті. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під’їзд, секція багатоквартирного будинку тощо). Якщо одна особа є власником квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під’їзд, секція багатоквартирного будинку тощо), рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників усіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під’їзд, секція багатоквартирного будинку тощо). ч.5 Стаття 1 «Визначення термінів» «співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;» ч.4 Стаття 1 «Визначення термінів» «прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;» ч.6 Стаття 1 «Визначення термінів»: «спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;» Стаття 13  Прикінцеві та перехідні положення ч.2. Стаття42 Земельного Кодексу України: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України"; Стаття 1. Визначення термінів «7) управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб;» ч.6. Стаття 5 «Спільне майно багатоквартирного будинку» «У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.» Стаття 11. «Управління багатоквартирним будинком управителем» «1. Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 2. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. 3. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. 4. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) права і обов’язки сторін; 3) ціна на послуги; 4) строк дії договору. 5. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками. Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності). 6. Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. До договорів, предметом яких не є управління багатоквартирним будинком, передбачене частиною шостою цієї статті, обмеження щодо строку договору не застосовується.» Стаття 9. «Форми управління багатоквартирним будинком» «1. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку).» Стаття 10. «Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників» «1. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.» Стаття 13 Прикінцеві положення 3) Зміни до Закону України « Про обьєднання співласників багатоквартирного будинку» ж) у статтю 10 «питання про використання спільного майна» Стаття 6. «Права співвласників багатоквартирного будинку» «1. Співвласники мають право: 1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;» Стаття 7. «Обов’язки співвласників багатоквартирного будинку» «1. Співвласники зобов’язані: 1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;» ч.6 Статті 10. «Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників» «6. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.» ч.6 Стаття 13. «Прикінцеві та перехідні положення» «6. Кабінету Міністрів України: до 1 липня 2015 року розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності; протягом шести місяців з дня набрання чинності цим Законом: привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом; забезпечити в межах своїх повноважень перегляд та скасування нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону; забезпечити приведення міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.

Стаття 3. Конституції України: «Людина, її життя і здоров'я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю. Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов'язком держави.»      Стаття 17. Конституції України: «Захист суверенітету і територіальної цілісності України, забезпечення її економічної та інформаційної безпеки є найважливішими функціями держави, справою всього Українського народу. ….» Стаття 32. Конституції України: «Ніхто не може зазнавати втручання в його особисте і сімейне життя, крім випадків, передбачених Конституцією України. {Офіційне тлумачення положення частини першої статті 32 див. в Рішенні Конституційного Суду № 2-рп/2012 від 20.01.2012}   Не допускається збирання, зберігання, використання та поширення конфіденційної інформації про особу без її згоди, крім випадків, визначених законом, і лише в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. {Офіційне тлумачення положення частини другої статті 32 див. в  Рішенні Конституційного Суду № 2-рп/2012 від 20.01.2012} ч.2 Стаття 11 Закону України «Про інформацію»:  «Не  допускаються  збирання,  зберігання,  використання  та поширення конфіденційної інформації про особу без її  згоди,  крім випадків,  визначених  законом,  і  лише  в інтересах національної безпеки,  економічного  добробуту  та  захисту  прав  людини.   До конфіденційної  інформації  про  фізичну особу належать,  зокрема, дані про  її  національність,  освіту,  сімейний  стан,  релігійні переконання,   стан   здоров'я,  а  також  адреса,  дата  і  місце народження.» ч.5 і 6 статті 6 Закону України «Про захист персональних данних»: « 5. Обробка персональних даних здійснюється для конкретних і законних цілей, визначених за згодою суб'єкта персональних даних, або у випадках, передбачених законами України, у порядку, встановленому законодавством. 6. Не допускається обробка даних про фізичну особу, які є конфіденційною інформацією, без її згоди, крім випадків, визначених законом, і лише в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. {Частина шоста статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1170-VII від 27.03.2014}    Ввідповідно до п.4 ч.1 статті 6 і ч.7 статті 10 Закону надавать безоплатно «інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку», а у протоколі зборів співвласників пропонується обов’язково (разом з відомостями про прізвище, ім’я, по батькові власника, номеру квартири та її загальної площі) зазначати  персональні дані власника (інформація з обмеженим доступом), які міститься у документі, що посвідчує особу, та документі, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення. Відповідні протоколи пропонується передавати на зберігання до виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку.     Тобто, вище приведені норми свідчать проте, що обробка, володінням, або використанням персональних данних – заборонено. Натомість, стаття 17 Конституції України передбачає, що забезпечення інформаційної безпеки України є однією з найважливіших функцій держави. При цьому права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави (стаття 3 Конституції України). Згідно із статтею 32 Конституції України не допускається збирання, зберігання, використання та поширення конфіденційної інформації про особу без її згоди, крім випадків, визначених законом, і лише в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. Даючи офіційне тлумачення положень частин першої, другої статті 32 Конституції України у системному зв’язку з частиною другою статті 34 Основного Закону України, Конституційний Суд України дійшов висновку (рішення від 20 січня 2012 року № 2-рп/2012), що збирання, зберігання, використання та поширення державою, органами місцевого самоврядування, юридичними або фізичними особами конфіденційної інформації про особу без її згоди є втручанням в її особисте та сімейне життя, яке допускається винятково у визначених законом випадках і лише в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. Проте передбачений Законом механізм щодо відкритості інформації про фізичних осіб, що буде міститися у протоколах зборів співвласників, не узгоджується з конституційною моделлю захисту і гарантування прав і свобод громадян (стаття 32 Конституції України), а також із статтею 11 Закону України «Про інформацію», статтею 6 Закону України «Про захист персональних даних» та статтею 6 Закону України «Про доступ до публічної інформації», адже текст законопроекту не містить правових норм, які б пов’язували запроваджувані законом обмеження охоронюваних Основним Законом України прав громадян з інтересами національної безпеки, економічного добробуту та прав людини. Взагалі незрозуміло ЯКИМ ЧИНОМ і ДЕ такі протоколи будуть публікуватися (і ЧИ БУДУТЬ), так ХТО може з ними ознайомитися, ХТО і ЯК буде контролювати вірність їх складання та проведення таких «засідань»          Положення приведенної частини восьмої статті десятої Закону суперечять положенням статтю 41 Конституції України, якою право приватної власності визнається непорушним, або ж норму ч. 1 статті 319, де зазначено: «Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд:». Це не стосується предмету аналізу: права співвласників – це ТІЛЬКИ право спільної СУМІСНОЇ власності:            Норми Конституції України і Цивільного Кодексу України положеннями Закону не виконуються. Створеная положеннями Закону "більшість не лише управляє, а й розпоряджається приватним житловим фондом.  До дії Закону  голосування формувалося за принципом "один голос — одна квартира". Зараз, більшисть буде формуватися не голосами співвласників, а кількістю квадратних метрів, якими вони володіють, у загальній площі будинку. За такої методології формування правлячої більшості більше прав матиме той, хто має більше метрів не тільки у загальній площі квартир, а й у вбудованих приміщеннях, в яких розміщуються заклади соцкультпобуту, а також у допоміжних нежитлових приміщеннях горищ і підвалів, які за законом належать власникам квартир, але через використання корупційних схем опиняться у власності рейдерів. У частині девятої статті десятої Закону визначений порядок сладання і зберігання протоколів зборів, а частиною дванадцятою порядок прийняття рішення, не співпадають з правовим рівням України. Стаття 8. Конституції України «В Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.» Стаття 19. Конституції України «Правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.» {Офіційне тлумачення положення частини другої статті 19 див. в Рішенні Конституційного Суду України № 7-рп/2009 від 16.04.2009}      Враховуючи вищевикладені висновки, та приведені норми Конституції України, Закону України «Про інформацію» і «Про захист персональних даних», требо додати ще зауваження щодо порядка зберегання протоколів, що пропонується у Законі.  Це стосується порядку та строків зберігання протоколів зборів співвласників в управителя багатоквартирним будинком, захисту персональних данних, та питань беспеки кожного власника.  Як можно надавати приватним або юридичним особам інформацію, яка стосується особисто кожного.  (??)         Затверджений порядок суперечить вимогам частини другої статті 8 Основного Закону України, згідно з якою закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй, а також свідчить про відсутність системної єдності пропонованих норм між собою та із законами України, про неповноту правового регулювання суспільних відносин у відповідній сфері та не відповідає визначенню України як правової держави (рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005, від 30 вересня 2010 року № 20-рп/2010, від 22 грудня 2010 року № 23-рп/2010).        Приведені положення Закону, що надають визначення термінів не узгоджені вже існуючими нормами Конституції України. Так, Стаття 13. Конституції України, визначає: «Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.» Стаття 14. Конституції України, визначає: «Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.» Стаття 41. Конституції України, визначає: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.» ч.7 Стаття 92. Конституції України: «Виключно законами України визначаються»: «правовий режим власності;» На норми Земельного Кодексу требо дивитися з особливою увагою.       Стаття 79. Земельного Кодексу України : «Земельна ділянка як об'єкт права власності» «1. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. 2. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб. {Частина друга статті 79 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1443-VI від 04.06.2009} 3. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Стаття 79-1. «Формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав» «1. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. 2. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів. {Абзац четвертий частини другої статті 79-1 в редакції Закону № 5245-VI від 06.09.2012} 3. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. 4. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. 5. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. 6. Формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок. 7. Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування. 8. У разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв'язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру. 9. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. 10. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. 11. Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру. 12. Межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь.» {Кодекс доповнено статтею 79--1 згідно із Законом № 3613-VI від 07.07.2011}        Таким чином, вище приведеними положення Закону суперечять приписам Конституції України (статті 13, 14, 41, 92) та без урахування загальних положень Земельного кодексу України (статей 79, 79-1, глави 19 розділу IV) щодо земельної ділянки як об’єкта права власності. Підстав набуття і реалізації громадянами, юридичними особами та державою такого права, без визначення механізмів реалізації пропонованих норм, які стосуються правового режиму земельної ділянки під багатоквартирним будинком, його прибудинкової території фрагментарно унормувати окремі елементи правового режиму земельної ділянки під багатоквартирним будинком, його прибудинкової території, не відбудеться. Так, положеннями Закону надається  визначення прибудинкової території як «території навколо багатоквартирного будинку, визначеної на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирні будинки, належні до нього будівлі та споруди….».           Такі законодавчі пропозиції: не відповідають статті 14, пункту 7 статті 92 Конституції України, за якими виключно законом визначається режим власності; не визначають належно суб’єкта спільної сумісної власності на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та його прибудинкової території, за яким закріплюється земельна ділянка на праві власності чи постійного користування; чітко не визначають про які права на земельну ділянку йдеться у складі спільного майна; не визначають належного суб’єкта плати за землю та інших істотних елементів; не встановлюють порядку визначення меж прибудинкової території та документації, на підставі якої вона буде визначатися; не визначають механізм реалізації співвласниками прав власності та постійного користування земельною ділянкою під багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією; створюють колізії із положеннями частин першої, другої та четвертої статті 42 Земельного кодексу України; суперечать Цивільному кодексу України, оскільки статтею 355 Кодексу передбачено, що спільне майно є майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), а Законом до складу спільного майна віднесено земельні ділянки під багатоквартирним будинком та його прибудинкова територія на правах постійного користування;  суперечать між собою в частині співвідношення прибудинкової території і земельної ділянки під багатоквартирним будинком. Відтак запропонований спосіб унормування правового режиму земельної ділянки багатоквартирного будинку та його прибудинкової території не містить достатніх та завершених механізмів його реалізації, та не враховує вимог статті 8 Конституції України щодо принципу верховенства права та може призвести до їх довільного тлумачення суб’єктами відповідних відносин та судами, що призведе до порушення вимог статті 19 Основного Закону України щодо обов’язку органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. За такого підходу, що пропонується, існуюча проблема щодо набуття та реалізації прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією власниками жилих та нежилих приміщень, навпаки призведе до порушення приписів статей 1, 3, 5 та 8 Конституції України.             Положеннями Закону передбачено, що у разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну у неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю (стаття 5 Закону). Однак, ані проект, ані норми чинних нормативно-правових актів не визначають порядок та строки передачі такої документації, не встановлюють умов її зберігання. Закон значно обмежує коло осіб, які можуть бути залучені як «управителі», до виключно суб’єктів підприємницької діяльності, що суперечить загально правовим принципам регулювання цивільних відносин «дозволено все, що прямо не заборонено». Таке регулювання створює ситуацію правової невизначеності, адже є невизначеним питання можливої участі в управлінні будинком непідприємницьких суб’єктів (ОСН, обслуговуючих кооперативів, іншіх громадських формувань).    Требо також визначитися, що «управитель» - приватний підприємець. Якщо, це так, то і відношення з ним повинні бути відповідні. Однак Законом такого відповідного порядку відношен між співласниками і «управителем» не визначено у відповідності до норм ЦКУ, де викладені умови договору та його порядок укладання.      Визначений Законом порядок керування спільним майном викликає, як найменше, занепокоєнням. Порущується правова основа, що закладена у Статті 8. Конституції України, а саме: «В Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.»         У статті 11 закону відсутня дія норм статей 1029-1045 Цивільного кодексу України, якими визначаються правила укладення, виконання, припинення договору управління майном, на договір «про надання послуг з управління багатоквартирним будинком».         Відтак, такий підхід створює неоднозначність у розумінні норм, правозастосовній діяльності, що суперечить вимогам частини другої статті 8 Основного Закону України, згідно з якою закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй, а також свідчить про відсутність системної єдності пропонованих норм між собою та із законами України, про неповноту правового регулювання суспільних відносин у відповідній сфері та не відповідає визначенню України як правової держави (рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року № 5-рп/2005, від 30 вересня 2010 року № 20-рп/2010, від 22 грудня 2010 року № 23-рп/2010).           Створюється враження, що неузгодженності у законодавстві та неякісність закону мають слугувати виправденням системному та умисному порушенню прав співвласників багатоквартирного будинку – простих громадян. Не враховані положення ЦК України (см. ст.1031) щодо оформлення таких договорів (нотаріальне посвідчення) та істотних умов договорів (см. ст. 1035), інакше це створює широкі можливості для фальсифікації таких договорів, корупційних схем за участю «управителя» та «представників більшості», органів місцевого самоврядування Відповідно до статей 9 та 10 Закону передання функцій з управління багатоквартирним будинком об’єднанню співвласників такого будинку або управителю, а також «прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком» здійснюється загальними зборами співвласників квартир. Тобто, запроваджується новий суб’єкт, правова природа якого Законом не визначена. Крім того, в тексті Закону відсутня відповідь на питання щодо того, чи може такий суб’єкт бути позивачем чи відповідачем у суді, чи можна оскаржувати рішення, прийняті на зборах, а також порядок їх оскарження тощо. У зв’язку з цим слід зазначити, що незавершеність правового механізму регулювання певних відносин за Рішенням Конституційного Суду України від 30.05.2001 р. № 7рп/2001 не відповідає визначенню України як правової держави. Требо також звертаємо увагу на те, що статтею 10 Закону передбачено, що до повноважень зборів співвласників належить обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. Проте, у Законі не передбачений порядок здійснення уповноваженою особою цих повноважень. У Законі в заголі немає жодного тлумвачення щодо повноважень уповноваженої особи. Зокрема, щодо контролю за виконанням договору з управителем,  можливості реагування у разі порушення ним умов договору та відповідальності перед співвласниками, у тексті Закону нема. Також жодної згадки нема про  неналежне виконання уповноваженою особою доручень або своїх функцій. Відтак, у законопроекті відсутні завершені механізми реалізації положень щодо  захисту інтересів співвласників багатоквартирного будинку.       У тексті прикінцевого положення зазначаються зміни до статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, що загальні збори членів об'єднання співвласників  багатоквартирного  будинку визначають обмеження на користування спільним майном.          Проте внесені зміни не узгоджуються із частиною 7 статті 319 Цивільного кодексу України: «Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.» Виникає питання: «За якою діяльністю власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом?»            Питання залишається без відповіді, з причин того, текст Закону не визначає порядок допуску стороніх осіб до користування спільного майна. У положеннях статей 6 та 7 Закону не розмежовуються права та обов’язки співвласників багатоквартирного будинку як єдиного суб’єкта права власності на цей будинок та як окремого власника квартири чи нежитлового приміщення. У тексту Закону не визначин порядок, як і хто, з півласників приймати участь у забеспечувані належного утримання спільного майна.  До того ж, положення частини шостої статті 10 Закону, що визначають обставини легітимності прийнятих зборами рішень, потребують суттєвого доопрацювання, оскільки містять внутрішні неузгодження, зокрема, в частині визначення кворуму для прийняття рішення із споріднених питань. У частині 6 статті 13 Закону з назвою «Прикінцеві та перехідні положення» щодо визначення термінів набрання чинності цим Законом (з 1 липня 2015 року) та приведення Кабінетом Міністрів України своїх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом (шість місяців з дня набрання чинності Закону) є юридично некоректними, оскільки реалізація положень закону ставиться у залежність від прийняття у майбутньому підзаконних нормативно-правових актів.  В цієї частини запроваджується розробити порядок списаня з балансу комунальних підприємств багатоквартирні будинки. Тепер весь тягар догляду за технічним станом будинку всеціло лягає на співласників будинку. Положенням Закону скасовується забов’язання балансоутримувача приймати участь у капітальному ремонті будинку.

ВИСНОВКИ

       Нам запропонована нова модель, згідно якої упродовж року після того, як цей закон набере чинності з 1 липня 2015року, усі співвласники багатоповерхівок повинні будуть визначитися із формою управління цими будинками.

     Іншими словами, люди, які володіють квартирами в тих будинках, які не є кооперативними або у яких досі не створено ОСББ, повинні будуть визначитися: чи вони опікуватимуться його обслуговуванням самі  й створять-таки ОСББ, чи оберуть управителя (обслуговуючу компанію чи управителя фізособу) і підпишуть із ним договір про обслуговування будинку.

    Якщо вони цього не зроблять, обслуговуючу компанію-управителя їм призначить місцева влада і вона ж вирішить, скільки цьому управителеві треба платити, підписавши від імені співвласників будинку з ним договір. Управителем може бути як «традиційний» муніципальний, так і приватний "ЖЕК".

    Новий закон фактично віддає багатоповерхівку в довічну експлуатацію одній керуючій компанії, якщо мешканці не створять юрособи для управління будинком. При цьому закон значно обмежив перелік можливостей співвласників обирати форми управління своїм будинком, замість правового загально цивільного принципу «дозволено все, що не заборонено», він протиправно спонукає населення обирати – або ОСББ, або управителя.

    Створити ОСББ потрібно впродовж року, до 01.07.2016року. Проте невідомо, чи вдасться це зробити вчасно, адже українське законодавство ставить забагато проблем на цьому шляху.

    Одна із найтяжчих новин Закону – відкритий доступ до інформації про всіх співвласників будинку. Це залишається дуже не безпечним важелем. Тому, що залишається не відомо, як зможе, і в якої якості, управитель, або інша особа, буде розпоряджатися персональними даними кожного співвласника будинку, враховуючи існуючи на сьогодні корупційні схеми.

    Багатьом мешканцям будинків доведеться обирати керівну компанію без створення юрособи. Для цього треба зібрати загальні збори співвласників будинку, і на них делегувати одній людині право обрати компанію-управителя й укласти з нею договір – для цього треба 75% голосів. Підписи під протоколом зборів можна збирати як на самих зборах, так і впродовж 20 днів після них, що також не беспечно. В такому випадку є ризик мати рішення не на користь мешканців будинку.

    Фактично в законі створене підґрунтя для «правильного вирішення» питань співвласниками під керівництвом органів місцевого самоврядування та підприємств, що досі надавали послуги з утримання будинків ( з врахуванням наявної саме у них інформаційної бази щодо співвласників будинків, технічної документації). Підприємства що надавали послуги з утримання будинків до тепер мають запис у технічному паспорті, що житловий будинок, який вони обслуговують – є комунальною власністю. І це тоді коли з 1992 року діє Закон України «Про приватизацію житлового фонду» і двох Рішень Конституційного суду, і цілою низькою нормативно-правових актів, що наголошують, що житловий будинок – спільною власністю всіх, хто приватизував квартири та живе по найму.  Тобто, створюються умови, в решті яких людина, співвласник багатоквартирного будинку втрачає повністю, або частково свою власність, або спільну.

    Багато залежить від політичного середовища, хто прийде до влади, як на місцях, так і на «горі».

    У законі не передбачені адаптаційні механізми, що дозволили б співвласникам розумно та з врахуванням всіх своїх ризиків реалізувати свої права на управління будинком. У законі відсутні конкурентні (конкурсні) засади для залучення управлінців, не передбачені обов’язкові вимоги для таких підприємців. Все це дозволить таким «підприємцям» легко маніпулювати необізнаними у своїх правах співвласниками, можливі шахрайські схеми.

    Співвласники багатоквартирного будинку можуть надати представницькі функції своєї уповноваженої людині, яка буде від їх імені укладати договір з управителем. А хто знає своїх сусідів, а хто знає тих, хто живе у сусідньому під’їзду? Може так статися, що людям буде запропонований той уповноважений, який звісно підпише договір з управителям, але наскільки вигідний будуть кожний вирішувати окремо. Бо підпис під договором ставить він сам. І порядку обговорення умов договору нема. Враховуючи, що люди не активні, не знають один одного, завжди слухають тих, хто від влади, або від «сили», то погодяться з текстом договору, який їм запропонують.

    Після того, як уповноважена людина сама підписує договір з управителем. Такий договір обов’язковий для виконання всіма співвласниками. Проте сам текст договору вони можуть отримати лише після того, як його буде підписано уповноваженим. Законом не визначений порядок відповідальності уповноваженої особи. І співвласники не будуть мати достатньої інформації про перебіг переговорів. Форма та суттєві умови такого договору не відповідають аналогічним нормам ЦК України, що ставить під сумнів законність таких договорів та створює підґрунтя для шахрайства з боку управителів та інших зловживань.

    Розірвати такий договір, як що він виявиться кабальним, буде дуже тяжко, або практично неможливо без доброї волі керівної компанії. А вона може, наприклад, заявити, що підписи мешканців, зібрані за розірвання контракту, несправжні. І тоді представнику співвласників треба буде доводити у суді дійсність кожного підпису, а їх може бути кілька сотень. А ЖЕК тим часом може організувати паралельний збір підписів за протилежне рішення – про продовження контракту. Тобто, враховуючи правову безграмотність і нерозуміння багатьох обставин, мешканці мають ризик втратити згодом своє право на власність взагалі. Рейдерський захват будинку стане реальною подією. Не требо знімати з них важелів обставин і те, що може трапитися фізична розправа над тим, хто буде активним противником окремої управительської компанії.

     Усе це також стосується і того випадку, коли керівну компанію призначатимуть місцеві органи влади. Немає гарантії, що депутатський корпус не буде лобіювати одну з кількох управляючих компаній. Створення в таких умовах ОСББ, при  малої свідомості самих мешканців будинку, взагалі може бути втратою будь-якої надії на спільне керування будинком.

    На співвласників будинку покладається цілковита відповідальність за стан та експлуатацію будинку. Тепер не буде зобов’язань у балансоутримувача прийняти участь у процесі капітального ремонту будинку. Люди будуть сплачувати не тільки комунальні платежі, а відраховувати до створених фондів. Ці платежі будуть обов’язкові. Заборгованість приведе до втрати квартири.

    Співвласники будинку повинні створити юрособи, це їх первинний захист їх прав.  Без юрособи у співвласників немає жодних механізмів для того, щоб контролювати обслуговуючу компанію, яка фактично отримує необмежені права в управлінні будинком.

    Тобто, співвласники не зможуть перевірити, скільки надійшло грошей від них на рахунки управителя, і як він ці гроші витрачає, адже це будуть чужі рахунки! Не буде змоги не сплачувати за певні роботи, якщо їх виконано неналежним чином або ж узагалі не виконано. Мешканцям необхідно мати свій рахунок, на який вони сплачують свої обов’язкові платежі, і накопичують дольову участь. Якщо, буде відсутній належний контроль, або зовсім відсутній будь-який контроль за управителем або управлінням ОСББ, то використання нежитлових помешкань, що належать громаді, або земельні дільниці навколо будинку буде поповнювати кишені сторонніх або «необхідних людей». Громада остаточно втратить будь-яку надію на технічний ремонт їх будинку.

     Крім того, кожний будинок має свою соціальну групу, яка у реальному соціально-економічному становищі, була і залишиться без соціального захисту. Розрахунок пільгової субсидії, їх не врятує. Низькій дохід і високий рівень тарифів і цін на обслуговування будинку, а ще і утримання управителя, зроблять свою справу. Чисельність боржників буде зростати, а умови погашення боргу значно стануть жорсткими. Чинний Закон змінює фінансові відносини між споживачем і виконавцем послуг. Змінюється сама політика відносин, і йде політика на створення ефективного власника будинку. В цій політиці першими постраждають соціально не захищені люди, інваліди, пенсіонери, малозабезпечені, та матері одиначки.

    Соціальна не захищеність буде стрімко зростати. Не вирішення соціальних проблем буде сприяти втрати житла, або дуже тяжких умов життя, де більша частина доходів родини буде йти на обов’язкові платежі.  Додайте те, що кожний з нас має можливість захворіти, а вартість лікарняного дуже значна. Зверніть увагу на те, що кількість інвалідів зростає, населення країни все більш старіє, а тривалість АТО збільшить кількість непрацездатних осіб, приведе до економічних негараздів. І на фоні таких чинників соціально-економічних обставин зросте в рази. Не спроможність сплачувати обов’язкові внесків буде звичайним соціальним показником збіднілого народу України. Люди поступово будуть втрачати своє майно. Це може привести до гуманітарної катастрофи! Тому требо приймати активні дії свого законного захисту. Не чекати, коли хтось врятує твоє майно, а сам рятуй своє майно!  

    Коли юрособа (ОСББ або ОСН) замовляє у сторонньої компанії якісь роботи, вона може не підписувати акт виконаних робіт і не сплачувати за них, доки виконавець не зробить усе належним чином. Якщо на такі дії є умови договору. Якщо, співвласники не створили форму управління, із статусом юрособи, для спільного керування своєю спільною власністю, то немає і жодних актів виконаних робіт, і гроші, що платяться наперед щомісяця за графою в квитанції "на проведення поточного ремонту" абощо, стануть дармовими грошима для виконавців послуг.

    І коли за внески співвласників на капітальний ремонт управитель, наприклад, погано полагодив дах, що протікає, то ніхто грошей не поверне і не переробить роботу як слід. Але водночас відповідальність за стан будинку лежатиме саме на співвласниках, а не на управителі, який фактично безконтрольно керуватиме будинком. Тобто, співвласники будуть самі відповідати своїм майном за погану роботу, і ще за це будуть платити. Крім того самі співвласники будуть відшкодовуватимуть збитки, які може завдати комусь аварія в їхньому будинку, після проведеного ремонту, або з причин відсутності такого ремонту.

   Без створення юрособи співвласники багатоповерхівок не мають швидкого та ефективного інструменту для ухвалення колективних рішень, і жодного – для контролю за витрачанням власних внесків та роботою управителя. Тому ухвалений закон, ставлячи за мету, фактично, примусити до самоврядування, пропонує для цього нежиттєздатний правовий механізм, який принесе більше проблем, ніж користі. Ба більше, він породжує нову касту — "управителів" — діяльність яких вельми сумнівна з погляду правового поля, і це значуща проблем з огляду на задеклароване завдання: ефективного обслуговування багатоквартирних будинків.

   Тому відповідно до ч. 2, 3 статті 22 Конституції проект мали зняти з розгляду як антиконституційний. А також як такий, що містить корупційну складову. Требо доводити до громадськості негативні наслідки цього Закону, і вимагати від депутатського складу ВРУ мараторія на введення у дію цього Закону, требо вносити цілу низьку змін і доповнень, щоб не було соціальної трагедії.

   Відповідно до ч. 2 статті 19 Конституції "органи державної влади... їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України". Втрутившись у право приватної власності, уряд вийшов за межі своїх повноважень і порушив Конституцію і закони України, що має ознаки злочину.

   Статтею 41 Конституції України приватна власність проголошується недоторканною, а за статтею 321 Цивільного кодексу України "право власності є непорушним". Бути чи не бути в Україні набутій у законний спосіб приватній власності законно недоторканною? От у чому питання.

     Рекомендації, щодо законної протидії Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

     Якщо, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», пропонує громадськості нову модель, згідно якої передбачено створення ОСББ, визначати управителя, і основні зміни внесені до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», а ремонт будинку попереднім балансоутримувачем став неможливим, то решта чинного законодавства, що також регулюють відносини власника квартири з суб’єктами господарювання.

      Якщо йти цим шляхом, що пропонується Законом, то врешті решт, власник квартири може втратити, з різних обставин, своє майно, і мати дуже складні стосунки з управителем при здійснені ним управління спільного майна.

      Таким чином, хто має намір виконувати приведені у законі норми, і створювати ОСББ і управителів, згідно Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», і врешті решт втратити свою власність, то хай так і робить. Ніхто не може людині заперечувати зробити свій вибір.

      Але, є інший шлях, який також опирається на нормативну базу чинного законодавства, що не суперечить, і не відчула змін від Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

   Цей шлях починається із застосування ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», а саме: 

             «1.  Утримання  приватизованих  квартир  (будинків),  житлових приміщень   у   гуртожитках  здійснюється  за  рахунок  коштів  їх власників  згідно  з  Правилами  користування  приміщеннями  жилих будинків  та прибудинкових територій, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, незалежно від форм власності на них.

{ Пункт  1  статті  10  із  змінами,  внесеними згідно із Законами N  500-VI  (  500-17  )  від 04.09.2008, N 3716-VI ( 3716-17 ) від 08.09.2011 } 

            2.  Власники  квартир  багатоквартирних  будинків та житлових приміщень  у  гуртожитку  є  співвласниками допоміжних приміщень у будинку    чи   гуртожитку,   технічного   обладнання,   елементів зовнішнього  благоустрою  і  зобов'язані  брати участь у загальних 

витратах,   пов'язаних   з   утриманням  будинку  і  прибудинкової території   відповідно   до   своєї  частки  у  майні  будинку  чи гуртожитках.  Допоміжні  приміщення  (кладовки,  сараї  і  т. ін.) 

передаються  у  власність  квартиронаймачів  безоплатно  і  окремо приватизації не підлягають.

{ Пункт  2  статті  10  із  змінами,  внесеними згідно із Законами N  500-VI  (  500-17  )  від 04.09.2008, N 3716-VI ( 3716-17 ) від 08.09.2011 } 

{  Офіційне  тлумачення положень пункту 2 статті 10 див. в Рішенні Конституційного Суду N 4-рп/2004 ( v004p710-04 ) від 02.03.2004 } 

{  Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 зі змінами див. в  Рішенні  Конституційного  Суду N 14-рп/2011 ( v014p710-11 ) від 09.11.2011 } 

           3.   Власники  квартир  багатоквартирних  будинків,  житлових приміщень у гуртожитках можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до закону.

{  Пункт  3  статті  10 в редакції Законів N 500-VI ( 500-17 ) від 04.09.2008, N 3716-VI ( 3716-17 ) від 08.09.2011 } 

          4. Державні  комунальні  підприємства  по  обслуговуванню  та ремонту житла зобов'язані  здійснювати  обслуговування  та  ремонт приватизованого  житла,  надавати  мешканцям  комунальні  та  інші послуги  за  державними  розцінками  і  тарифами.   Контроль    за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи. 

         5.  Користування  закріпленою  за  приватизованим    будинком прибудинковою територією  здійснюється  в  порядку  і  на  умовах, передбачених Земельним кодексом України  ( 561-12 ). 

        6. Заборгованість  власників  квартир  по  укладених  угодах, пов'язаних з утриманням будинку  та  оплатою  комунальних  послуг, стягується в судовому порядку. ( Пункт 6  статті  10  із  змінами, 

внесеними згідно із Законом N 642/97-ВР від 18.11.97 ) 

         7.  Колишні  власники  (їх  правонаступники),  які   володіли багатоквартирними будинками до  моменту  приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення у порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Спори,  що виникають з цього питання, вирішуються судом.

( Пункт 7 статті  10  із  змінами,  внесеними  згідно  із  Законом  N 762-IV ( 762-15 ) від 15.05.2003 )»

         Чому саме пропонується ця стаття Закону? А тому, що наші права власності на своє майно, житлову квартиру, почалася сааме з цієї статті.

         Далі, свої дії пов’язуємо із Закон України «Про органи самоорганізації населення».  Саме на підставі цього Закону продовжуємо створювати будинкові комітети, регіструючи їх, як юрособи. Використовуючи норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про захист прав споживачів», Житловий Кодекс, Конституцію України, Цивільний кодекс, Земельний кодекс, Господарський кодекс, і решту нормативно-правових актів, що мають відношення до житлово-комунальної сфери, рекомендуємо мешканцям будинку створення ними будинкових комітетів. Саме, створення будинкових комітетів, на мою переконливу думку, буде тою протидією проти корупції, шахрайству, діям рейдерського захвату будівель, антиконституційним проявам з боку посадових, фізичних і юридичних осіб, як державного так приватного сектору.

        Через створення у кожному будинку будинкових комітетів (ОСН), зобов’язати попереднього балансоутримувача, прийняти участь у капітальному ремонті будинку, разом з місцевими органами самоврядування провести відведення прибудинкової території. У кожному будинку провести калькуляцію необхідних будівних заходів з цього приводу, і через заявку до Державного і місцевих бюджетів вимагати необхідні кошти на ремонт свого спільного майна. Внести до державного реєстру, як саму житлову будівлю, як спільну приватну власність, так і земельну ділянку навколо будинку, що буде належатиме співвласникам цього будинку. 

       Таким чином, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не заперечує виконання чинного законодавства, і не забороняє співвласникам багатоквартирного будинку обрати свою особисту форму управління спільним майном, як створення у будинку будинкового комітету (ОСН) з реєстрацією юрособи або обслуговуючого кооперативу, або залучити в якості «управителя» неприбуткову організацію. Це надасть можливість співвласникам будинку самостійно, без управителя, без створення ОСББ, що може привести до втрати свого майна, утримувати будинок, обрати або створити саморуч свого виконавця послуг. Проводи соціальний захист більш незахищеним мешканцям свого будинку, і не менш жорстко відноситься до тих мешканців, які свідомо не бажають приймати участь у технічному утримувані будинку. А головне, співвласники будинку будуть самостійно використовувати свої кошти і регулювати свої доходи, а також залучати бюджетні і інвестиційні кошти.

       Саме, як створити свого виконавця? Саме із згаданих вище Законів. Створюємо будинковий комітет, обираємо голову будинкового комітету. Реєструємо будинковий комітет юридичною особою. Звертаємося до виконкому міської ради за наданням нам додаткових повноважень щодо управління нашого будинку, сплачуємо щомісячні свої платежі з обслуговування будинку та прибудинкової території на розрахунковий рахунок будинкового комітету, та відокремлюємося від комунального підприємства. Потім обираємо свого голову будинкового комітету, своїм управителем, без права підпису розрахункових документів, а надаємо повноваження членам будинкового комітету ставити свій підпис, з метою уникнення корупційних складових, або йдемо по шляху створення споживчого кооперативу, з яким будинковий комітет укладає договір про надання якісної послуги. Враховуючи те, що управитель – це особа підприємницької діяльності, тобто суб’єкт господарської діяльності, і має звітувати перед податковою службою за свою підприємницьку діяльність, то створивши споживчий кооператив, ми маємо суб’єкт господарської діяльності, який є не прибутковою організацією тому, що у статуті цієї організації прибуток не буде розподілятися між членами кооперативу, а йти на виконання статутної мети та завдання.

      Що саме, це надасть? У разі, якщо голова будинкового комітету в одній особі заявляє від імені і по дорученню мешканців будинку кошторис на ремонт будинку, а з іншого боку сам самотужки, або через субпідрятчиків ремонтує будинок. Переваги значні в тому, що не потрібно створювати ОСББ, яке  підтверджене банкрутству, і менші витрати на накладні витрати. Голова будинкового комітету обраний управителем рискує своїм майном. У разі хибної його роботи залишається без свого майна тільки він, а ні співвласники багатоквартирного будинку.  Такий захід рятує співвласників не тільки від банкротства, як може статися з ОСББ, а і від рейдерських нападів на частину будинку, на землю, на створений ОСББ. Стає більше контролю за якістю робіт тому, що члени будинкового комітету підписують фінансові документи (уповноважений зборами), а старші під’їздів, і кожний співвласник будинку, який є членом будинкового комітету має знати про фінансову діяльність будинкового комітету.

      У разі, створення споживчого кооперативу, то у статуті кооперативу будуть функції управительської компанії. Тобто, створивши споживчий кооператив з цими функціями ми вже маємо свою управительську компанію, дії якої не суперечать нормам Закону. Керувати споживчим кооперативом може також і голова будинкового комітету, а співвласники будинку матимуть можливість надавати свої послуги з ремонту будинку за винагороду.

      В іншому разі, у кожному будинку може бути створене, як ОСББ так і будинковий комітет. Один одному не на заваді. Навпаки. Одна установа, як будинковий комітет здобуває у бюджеті гроші, інша господарює. Створюється більш потужна система участі співвласників у технічному утриманню свого будинку і створення територіальної громади мікрорайону для благоустрою (це моє новаторство - від авт).

      Кінцева мета, це створення територіальної громади, з потужним наміром не тільки провести благоустрій навколо свого будинку, але змінити облік благоустрою цілого району, міста, України.

      Прибудинкові територій належать співвласникам, об’єднуючись у територіальну громаду будинкові комітети відводять свою територіальну земельну ділянку під свій контроль. Проводять свою соціальну політику на цій території і одержують прибуток від створених ними товариств і підприємств. Створені громадою підприємства сплачують податки громаді. За рахунок підприємницької діяльності та накопиченю податків здійснюється розвиток територіальної громади. Громада може розвивати, як сферу послуг та і промислові теми, що є в межах діючого законодавства та продиктовано вимогами ринкового попиту.

      Від відродження кожного мікрорайону до відродження району, територіальної громади міста до відродження соціальної і економічної могутності Держави.

      Держава починається з кожного нас. Ми маємо житло. У нашої власності є квартира, шматок земельної ділянки під будинком і навколо його – це наше спільне майно, земельна ділянка так і будинок, у якому наша власність – квартира. Якщо, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», буде здійснений так, як його запропонували, і не будуть внесені відповідні зміни, що будуть захищати наші права та інтереси, а ми кожний окремо, будемо чекати активність свого сусіда, своєї громади, і чекати свого героя, або чекати коли здійсниться Божа воля у твоєму житловому будинку, яка вже здійснилася, чи ми завжди будемо годувати разом всі одного, не маючи своєї благодаті та своєї власної оселі.

     Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - це зло проти Божої волі, проти нас і нашої безпеки.

    Ми можемо створити всі передумови для здійснення Божої волі у нас на Україні.

     21.06.2015р.

     Правозахисник ГО «Луганської правозахисної групи»

     Голова ГО «Соціально-екологічного центру», м.Алчевськ, Луганської обл.                   Ю.Калюжний

Використанні ресурси:

     Зауваження до проекту Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», за підписом заступник керівника Головного управління ВРУ В.Мілованова.

    Конституція України;

    Кодекси: Цивільний, Господарський, Житловий;

    Чине законодавство та нормативно-правові акти, що мають відношення до житлово-комунальній сфері та правам власників спільного майна;

     Публікації у СМІ:

     «ЖЕКам дістались будинки, а власникам – відповідальність», авт. Антоніна Бажан   http://vysnovky.com/wtf/1275-zhekam-distalis-budinki-a-vlasnikam-vidpovidalnist ;
     «Законне право власності: чому уряд проти?», авт. http://gazeta.dt.ua/energy_market/zakonne-pravo-vlasnosti-chomu-uryad-proti-_.html  ;
     «Багатоквартирний "колгосп" замість "перемоги" над ЖЕКами: експерт розповів про загрози нового закону», авт. http://dt.ua/ECONOMICS/bagatokvartirniy-kolgosp-zamist-peremogi-nad-zhekami-ekspert-rozpoviv-pro-zagrozi-novogo-zakonu-172801_.html ;

      «ЖБК - ОСББ - Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», авт. http://www.ecosvit.org/prescoop/news.php  ;

     

    «Проблеми та ризики реформування сфери управління багатоквартирними будинками в Україні», авт. Т. Миськевич, власкор НЮБ НБУВ, (Матеріал підготовлено з використанням інформації таких джерел: офіційний веб-портал Верховної Ради України (http://w1.c1.rada.gov.ua); Громадянська мережа ОПОРА (http://osbbua.org); ЛІГА ЗАКОН (http://jurliga.ligazakon.ua); Лента новостей в Украине (http://lentanews.in.ua); Politica-Ua.com (http://politica-ua.com); Газетa «Лица» (http://www.litsa.com.ua); Цензор.НЕТ (http://censor.net.ua); Hromadske.tv (http://www.hromadske.tv); Дело.ua (http://delo.ua);

     

«Як зміниться робота ОСББ: всі нововведення», авт. http://www.biznews.com.ua/yak-zminitsya-robota-osbb-vsi-novovvedennya/