Закон по суті відправляє мешканців багатоповерхівок з їхніми
проблемами і будинками, які вимагають капітальних ремонтів, «у вільне плавання»
На думку активістів, закон, який
пропонує повне роздержавлення житлово-комунальної сфери та зняття з держави
зобов'язань щодо фінансування та утримання багатоквартирних будинків, по суті
відправляє мешканців багатоповерхівок з їхніми проблемами і будинками, які
вимагають капітальних ремонтів, «у вільне плавання». І куди занесе їх
комунально-бюрократичне течія, ніхто не знає.
Тягар відповідальності
Як і слід було очікувати, ключова
ідея закону № 1565 – передати функції з експлуатації та управління
багатоповерховими будинками об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків
(ОСББ). У законі тепер передбачено, що в одному багатоквартирному будинку може
бути створене тільки одне об'єднання. Саме воно має здійснювати управління
будинком – зокрема наймати підрядників і укладати договори з постачальниками
комунальних послуг.
А в разі, якщо мешканці не зможуть
самоорганізуватися, компанію з управління будинком їм просто нав'яжуть. Якщо їм
пощастить, це буде нормальна структура або колишній комунальний ЖЕК, який
поліпшив обслуговування під гнітом конкуренції. В іншому разі власники квартир
не застраховані від завищених тарифів, розкрадання коштів й елементарного
самодурства управлінців.
Нагадаємо, ідея створення
ефективного власника житла – того самого ОСББ – і передачі функцій з управління
житловим фондом приватним компаніям мусолиться в Україні з 2001 року. Лежала
вона і в основі останньої Загальнодержавної програми реформування і розвитку
ЖКГ на 2009-2014 роки, згідно з якою на кінець 2014-го в країні планувалося
створити 45.530 ОСББ. Але, як свідчать дані Мінрегіону, станом на 1 січня 2015
року ця цифра ледве досягла 16.536, що становить лише 36% від запланованого.
Основна причина провалу процесу створення об'єднань, за словами
експертів, – елементарна лінь жителів висоток. Інша причина непопулярності
ідеї створення ОСББ – недосконалість українського законодавства
Основна причина провалу процесу
створення об'єднань, за словами експертів, – елементарна лінь жителів висоток.
«Проблемним залишається саме
небажання громадян бути власниками своїх будинків і нести повну
відповідальність за свою власність», – каже Діна Сидорук, партнер адвокатського
об'єднання Кросондович Лойерс.
Майже 60% населення України – люди
старше 40 років. Їхня свідомість давно ввібрала в себе радянський досвід у
сфері обслуговування – з низькою якістю сервісу і мінімальними тарифами. Зате
за такої системи вони могли ні про що не думати і вже тим більше не нести за
свій будинок повної відповідальності.
Інша причина непопулярності ідеї створення ОСББ у широких
мас – недосконалість українського законодавства. Адже Закон України Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків був прийнятий ще 29 листопада 2001
року і не враховував безлічі важливих моментів.
Наприклад, в ньому відсутня норма
про обов'язковість надання інформації з реєстру прав на нерухоме майно, яка
повинна забезпечувати легітимність установчих і загальних зборів ОСББ, а також
правильність підрахунку голосів. На сьогодні отримати такі відомості можна
тільки від самого власника, оскільки інформація в реєстрі прав на нерухоме
майно закрита.
Крім того, не вирішено питання із
земельними ділянками, на яких розташовані багатоквартирні будинки. Згідно з
чинним законом, власністю власників квартир вони не є.
Звичайно, прийнятий депутатами новий
закон ці проблеми де-юре враховує. Зокрема, передбачає надання інформації з
реєстру прав на нерухоме майно, а також безоплатно передає прибудинкову
територію у спільну власність власників квартир та нежитлових приміщень у
будинку. Але де-факто ці питання залишаються відкритими.
«Незважаючи на загальний позитивний
ефект від закону, деякі питання, як і раніше, залишаються без відповіді.
Наприклад, питання про те, як визначити прибудинкову територію у населених
пунктах, де відсутній генеральний план», – зазначає Олександр Буртовий, партнер
юридичної фірми Антіка.
А як отримати виписку з реєстру,
якщо сам реєстр ведеться в Україні щонайбільше останніх роки два? Що робити
людям, які отримали або купили квартиру 20-40 років тому?
Комунальний кримінал
Окремі питання викликає у
громадськості і тема компаній з управління.
«Відповідальність людини, яка дає
дому керуючого, в законі не виписана. Відповідальність керуючого перед
власником не виписана. Ніхто не знає, які документи, звіти має право вимагати
мешканець від управителя, з якою періодичністю», – перераховує Дєдов.
Водночас, за словами Буртового, якщо
функції управителя в більшості випадків виконуватимуть нинішні ЖЕКи, існує
ризик узурпації ринку житлово-комунальних послуг.
«Замість конкуренції між ними може
бути «домовленість» про надання тих самих послуг, що і зараз, але за більш
високими цінами», – каже юрист.
Узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже
відбувається. Причому не з боку ЖЕКів, а з боку приватних компаній з
управління, наприклад, афілійованих із забудовниками
Тим часом, як стверджують мешканці
багатоповерхівок, узурпація ринку житлово-комунальних послуг в Україні вже
відбувається. Причому не з боку ЖЕКів, а з боку приватних компаній з
управління, наприклад, афілійованих із забудовниками.
Як виявилося, управляти новобудовами
– досить прибуткова справа. Особливо якщо ти жодної копійки не вкладаєш у
підтримання нормального стану житлового фонду, та ще й отримуєш плату за всі
некомерційні приміщення, що здаються в оренду. Саме такі будинки забудовники
категорично відмовляються передавати на баланс ОСББ, воліючи вичавлювати соки з
мешканців самостійно.
«Ми змогли змінити компанію з управління і піти від компанії-забудовника
тільки після того, як взяли на себе частину дебіторської заборгованості. Це
сталося чотири роки тому», – розповідає голова правління ОСББ Флагман Євген
Биченко.
За його словами, змінити управителя
їх змусили не тільки завищені тарифи (раніше квартплата в будинках становила
3,05 грн, зараз – 2,40 грн), але й те, що зібрані на ремонт і підтримку
будинків гроші йшли в нікуди.
«А зараз на накопичені за чотири
роки гроші ми провели модернізацію під'їздів, побудували дитячий майданчик», –
каже Биченко.
Менше пощастило в цьому плані членам
ОСББ 13 квартал і Абрикос. Тут мешканці досі судяться з кишеньковими
керувальними компаніями забудовників. Причому безрезультатно – передавати
функції управління майном жителям будинків компанії категорично відмовляються.
«Попри те, що ми створили об'єднання
ще рік тому, компанія Сервіс Плюс всіляко блокує передачу будинку на
баланс товариства, – ділиться наболілим член правління ОСББ Абрикос Олександр
Єфремов. – І це притому, що вона не тільки неякісно виконує свої зобов'язання,
наживається на здачі в оренду численних комерційних приміщень, обслуговування
яких також лягає на наші плечі, але ще й загрожує безпеці жителів».
За словами Єфремова, в його будинку порушені практично всі
заходи пожежної безпеки, а технічний поверх переобладнаний і зданий в оренду
під офіси.
«Нові будинки – надто ласий
шматочок, щоб від нього добровільно відмовлятися», – каже адвокат Тетяна
Монтян.
Інша справа старий житловий фонд.
Його, як і варто було очікувати, експлуатувати, навпаки, ніхто не хоче.
«І якщо на цей момент ще й
відмовитися від послуг комунальних ЖЕКів (як пропонує закон № 1565), то це може
призвести до повного руйнування системи житлово-комунальних послуг», – вважає
Монтян.
Експерт: Проблемний момент полягає в тому, що 70% житлового
фонду в Україні вимагає негайного капітального ремонту. Якщо старий будинок
передається на баланс ОСББ, то чиновники перестають за нього відповідати
«Проблемний момент полягає в тому,
що 70% житлового фонду в Україні вимагає негайного капітального ремонту, –
пояснює Сидорук. – Тому, якщо старий будинок передається на баланс ОСББ, то
чиновники перестають за нього відповідати, а вся відповідальність за стан будівлі
автоматично переводиться на її жителів».
Крім того, додає експерт, в цьому
випадку всі витрати, пов'язані з ремонтом старого будинку, лягають на плечі
його мешканців, а підвищення витрат на його утримання призводить до підвищення
квартплати.
Враховуючи всі ці невирішені
питання, фахівці прогнозують, що громадськість далеко не однозначно сприйме
введення ОСББ як однієї з можливих форм управління. Навіть незважаючи на те, що
в правовому полі вже давно не існує будинків комунальної власності, оскільки будинок
сам по собі вже є власністю, а ОСББ – лише механізм прийняття рішень
співвласниками про те, як розпоряджатися цією власністю.
Необхідні більш чіткі механізми
вирішення питання роздержавлення сфери ЖКГ. І над ними, за словами експертів,
ще потрібно працювати і працювати.
Скорочено. Повна версія на Кореспондент.net
Немає коментарів:
Дописати коментар