Про капітальні ремонти житлового фонду за кошти місцевих бюджетів

Перш за все, давайте визначимося з питанням власності на багатоквартирні житлові будинки.

Згідно ч.7 ст.92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України.

Згідно ст.1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно ч.2 ст. 10 цього ж Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Конституційний Суд України двічі (у 2004р. та 2011р.) давав офіційні тлумачення цієї статті, суть яких зводиться до того, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його набуття, та не потребує будь-яких дій для його підтвердження (наприклад створення об’єднання співвласників, вступу до нього).

Згідно статті 19 Закону України «Про ОСББ» спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній, а загальне – у спільній частковій власності співвласників.

Згідно ст.382 Цивільного Кодексу України (ЦКУ) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Таким чином, усі процитовані вище норми законодавства однозначно свідчать про те, що БАГАТОКВАРТИРНИЙ ЖИТЛОВИЙ БУДИНОК ЯК ЦІЛІСНИЙ МАЙНОВИЙ КОМПЛЕКС Є СПІВВЛАСНІСТЮ ВЛАСНИКІВ КВАРТИР ТА НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У НЬОМУ, що виключає можливість його перебування у власності держави чи територіальної громади.

Далі, щодо фінансування капітальних ремонтів з місцевих бюджетів.

Відповідно до статей 30, 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до власних (самоврядних) повноважень виконавчих органів сільських, селищних, районних, міських рад належить управління об'єктами житлово-комунального господарства, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, надання необхідного рівня та якості послуг населенню та організація за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об'єктів комунального господарства, жилих будинків тощо.

Згідно зі ст. 184 Житлового кодексу УРСР фінансування капітального ремонту житлового фонду здійснюється за рахунок його власника, а саме: в будинках комунальної власності - за рахунок місцевого бюджету; в будинках державної власності - за рахунок коштів підприємства, установи, організації яким належить цей будинок; у будинках житлово-будівельних кооперативів - за рахунок коштів кооперативу; в будинках громадського житлового фонду - за рахунок коштів власників фонду.

Таким чином, ЗА РАХУНОК МІСЦЕВИХ БЮДЖЕТІВ ДІЙСНО МОЖУТЬ ЗДІЙСНЮВАТИСЯ КАПІТАЛЬНІ РЕМОНТИ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ, АЛЕ ВИКЛЮЧНО КОМУНАЛЬНОЇ ФОРМИ ВЛАСНОСТІ. Капітальні ремонти багатоквартирних будинків, у яких є неприватизовані квартири, формальним власником яких є територіальні громади, можуть фінансуватися з місцевих бюджетів, але тільки пропорційно до частки комунальної власності у таких будинках. Всі інші видатки з бюджету на фінансування капітальних ремонтів житлового фонду містять ознаки злочину, передбаченого ст.210 Кримінального кодексу України «Нецільове використання бюджетних коштів» та ст. 365 «Перевищення влади або службових повноважень».

Наступне. Про «балансоутримання».

Згідно ст.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно.

Згідно ст.19 цього ж Закону відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.

Згідно ч.2 ст.24 цього ж Закону балансоутримувач зобов'язаний укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна.

Згідно ст.358 та ст.369 ЦКУ розпорядження майном, що перебуває у спільній власності здійснюється за згодою ВСІХ співвласників.

Таким чином, для легітимного балансоутримання багатоквартирного житлового будинку необхідно:
а) колективна згода ВСІХ власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку про передачу спільного майна «на баланс» юридичній особі;
б) укладені договори про «балансоутримання».

Очевидно, що практично жодна обслуговуюча організація (ЖЕК) не є легітимним балансоутримувачем жодного з тих багатоквартирних житлових будинків, що перебувають у неї «на балансі».

Така ситуація в Україні склалася тому, що багатоквартирні будинки дійсно перебували у власності територіальних громад перед приватизацією, і дійсно рішеннями місцевих органів самоврядування передавалися «на баланс» відповідним комунальним обслуговуючим організаціям. Однак одночасно із приватизацією квартир необхідно було списувати з балансу пропорційні частки балансової вартості будинків, що не було зроблено через недолугість діючого законодавства.

Так, згідно з Інструкцією Мінфіну з бухгалтерського обліку балансової вартості груп основних фондів від 24.07.97 р. №159, рух і наявність приватизованих квартир у багатоквартирному будинку, не переданих на баланс товариства квартировласників, слід було відображати на спеціальному субрахунку 01/3 "Приватизований житловий фонд" (п. 7 Інструкції). Аналогічна вимога була в п. 2.3 Інструкції про порядок заповнення форм річного бухгалтерського звіту підприємства, затвердженої Наказом Мінфіну від 18.08.95 р. №139: "У разі приватизації окремих квартир в об'єктах житлового фонду їх вартість з балансу не списується і до передачі на баланс товариству або об'єднанню індивідуальних власників квартир відображається на субрахунку 3 "Приватизований житловий фонд" рахунка 01 "Основні засоби".

На сьогодні обидва ці документи втратили чинність, тому законодавчих підстав продовжувати відображення приватизованого житла на балансі підприємства - його колишнього власника на сьогодні немає.

Тому найдоцільніше було би списати приватизований житловий фонд згідно до статті 33 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби": об'єкт основних засобів вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок безоплатної передачі або невідповідності критеріям визнання активом.

Чому це не робиться? В основному з двох причин. Перша категорія посадових осіб місцевого самоврядування та чиновників з обслуговуючих організацій просто в силу слабкого фахового рівня навіть не підозрюють про існування процитованих вище законодавчих норм та висновків з них. Друга категорія усвідомлює всі ці речі, але бажання заробляти на «відкатах» з капітальних ремонтів перевищує страх перед відповідальністю.

Анатолій Дубина